La revisión por abogado (attorney review) en New Jersey: el período de tres días, explicado

Esta es la respuesta breve. Cuando un profesional de bienes raíces con licencia prepara el contrato de compraventa de una vivienda en New Jersey, firmarlo no es el último paso. Durante los tres días hábiles siguientes a la entrega del contrato firmado por todas las partes al comprador y al vendedor, cualquiera de las partes puede pedir a un abogado que lo revise, y ese abogado puede cancelarlo. Si ningún abogado lo desaprueba a tiempo, el contrato pasa a ser legalmente vinculante al término del período. Este plazo es la revisión por abogado (attorney review) de tres días de New Jersey. Proviene de una decisión de 1983 de la New Jersey Supreme Court (Corte Suprema de New Jersey) y está recogido en la regla de la New Jersey Real Estate Commission, N.J.A.C. 11:5-6.2.

El origen de la revisión por abogado (attorney review) de tres días en New Jersey

La revisión por abogado (attorney review) surgió de una vieja pregunta: cuando un corredor redacta un contrato de compraventa, ¿está ejerciendo la abogacía? Un caso de 1970, State v. Bander, dejó esa cuestión abierta, y la New Jersey State Bar Association y la New Jersey Association of Realtor Boards resolvieron más tarde la disputa.

Tras audiencias públicas, el magistrado jubilado Mark A. Sullivan, en funciones por asignación temporal en la Chancery Division (División de Equidad), dictó una sentencia por consentimiento (consent judgment) el 5 de mayo de 1982. El 28 de junio de 1983, la New Jersey Supreme Court (Corte Suprema de New Jersey) la aprobó, con modificaciones, en New Jersey State Bar Ass'n v. New Jersey Ass'n of Realtor Boards, 93 N.J. 470, en virtud de su facultad constitucional sobre el ejercicio de la abogacía.

La Corte citó al tribunal de primera instancia sobre el propósito: proteger al público haciendo que el contrato quede “sujeto a una pronta revisión por abogado (attorney review) si el comprador o el vendedor así lo desea”. La Real Estate Commission (Comisión de Bienes Raíces) incorporó esos requisitos a su reglamento, vigente desde el 6 de abril de 1987.

No se puede renunciar a ella con una firma

Conforme a la sentencia por consentimiento (consent judgment), el derecho a la revisión por abogado (attorney review) “no podrá renunciarse, desconocerse, cederse ni restringirse”, y a los corredores y agentes de ventas con licencia se les prohíbe de forma permanente preparar, o ayudar a preparar, cualquier documento destinado a renunciar a él. Según la norma de la Comisión, se considera que el titular de licencia (licensee) que omite el lenguaje requerido incurre en el ejercicio no autorizado de la abogacía (unauthorized practice of law), y puede ser sancionado.

Qué contratos incluyen revisión por abogado (attorney review)

La norma se aplica a los contratos preparados por agentes con licencia (licensees) en operaciones en las que el agente tiene un interés en una comisión u honorario, para:

• Ventas de propiedades residenciales de una a cuatro unidades de vivienda
• Ventas de lotes baldíos para vivienda unifamiliar
• Arrendamientos residenciales de un año o más

Las viviendas nuevas vendidas a través de la agencia de corretaje afiliada de un desarrollador también pueden estar cubiertas. En Calvert v. K. Hovnanian at Galloway, VI, Inc. (1992), la Corte Suprema determinó que un vendedor interno con licencia que vende condominios nuevos para el corredor afiliado de un desarrollador debe incluir la cláusula, aunque el contrato ya incluía el derecho de cancelación de siete días exigido por la Planned Real Estate Development Full Disclosure Act (ley de divulgación completa para desarrollos inmobiliarios planificados).

El aviso en la parte superior de su contrato

La norma exige que este aviso aparezca en la parte superior de la primera página, en letra más grande que la del texto principal:

“ESTE ES UN CONTRATO LEGALMENTE VINCULANTE QUE SERÁ DEFINITIVO EN UN PLAZO DE TRES DÍAS HÁBILES. DURANTE ESTE PERÍODO, USTED PUEDE OPTAR POR CONSULTAR A UN ABOGADO, QUIEN PUEDE REVISAR Y CANCELAR EL CONTRATO. CONSULTE LA SECCIÓN SOBRE REVISIÓN POR ABOGADO (ATTORNEY REVIEW) PARA MÁS DETALLES.”

El contrato de compraventa estatal de NJ REALTORS, el Formulario 118 (Form 118), trata la revisión por abogado (attorney review) en la sección 35 del modelo 8/16 que NJ REALTORS publica en línea. Ese modelo es anterior a la decisión Conley de 2017, que se analiza más abajo, por lo que su lista de formas de enviar una desaprobación está desactualizada. Su primera página, un Notice to Buyer and Seller (aviso al comprador y al vendedor), añade un punto práctico: sin un abogado, usted no puede modificar ni cancelar el contrato, a menos que la otra parte esté de acuerdo.

Cómo contar los tres días hábiles

La cláusula obligatoria dice: “Los tres días se cuentan a partir de la fecha de entrega del contrato firmado al Comprador y al Vendedor. No se cuentan los sábados, domingos ni feriados legales”. En Gordon Development Group, Inc. v. Bradley (App. Div. 2003), el tribunal determinó que el período “comienza a correr el día siguiente a la entrega de un contrato firmado por todas las partes al comprador y al vendedor”, y que “hay un solo período de revisión por abogado (attorney review) tanto para el comprador como para el vendedor”.

• La entrega debe hacerse a la parte. En Peterson v. Estate of Pursell (App. Div. 2001), el tribunal determinó que el período comienza cuando el contrato firmado se entrega a una de las partes, y rechazó el argumento de que entregarlo al corredor de listado del vendedor (listing broker) iniciaba el conteo del plazo.
• Los feriados legales no se cuentan. N.J.S.A. 36:1-1 enumera los feriados legales de New Jersey, entre ellos Lincoln's Birthday (natalicio de Lincoln, 12 de febrero), Good Friday (Viernes Santo), Juneteenth (el tercer viernes de junio), Columbus Day, Veterans Day (Día de los Veteranos) y los días de elecciones generales. Cuando uno de estos feriados cae en domingo, el lunes siguiente se considera feriado. La ley también mantiene abiertas las oficinas del gobierno estatal en Lincoln's Birthday. Como señala el abogado Gary F. Woodend, no siempre está claro qué días cuentan como feriados legales, así que confirme el plazo con su abogado cuando haya un feriado cerca.
• El período puede extenderse. El comprador y el vendedor pueden acordar por escrito extenderlo.

Así se aplica la regla en una semana sin días feriados legales:

Eso coincide con el propio caso Gordon: el contrato firmado por todas las partes llegó al comprador el jueves 28 de septiembre de 2000, y la desaprobación del abogado del vendedor, entregada el lunes siguiente, 2 de octubre, se presentó dentro del plazo.

Cómo un abogado desaprueba el contrato

El abogado que desapruebe el contrato debe notificarlo al corredor o a los corredores (broker[s]) y a la otra parte dentro del plazo de tres días. El contrato debe indicar los nombres y las direcciones completas de todas las personas que deban recibir un aviso de desaprobación (Notice of Disapproval).

La forma en que puede enviarse ese aviso cambió el 3 de abril de 2017. En Conley v. Guerrero, 228 N.J. 339, la Corte Suprema resolvió que un aviso de desaprobación (notice of disapproval) "puede transmitirse por fax, correo electrónico, entrega personal o correo de entrega al día siguiente (overnight mail) con comprobante de entrega". El correo de entrega al día siguiente surte efecto en el momento de su envío, y el período de revisión "sigue siendo de tres días hábiles". La Corte pidió a la Real Estate Commission (Comisión de Bienes Raíces) que considerara modificar su norma para que coincidiera con esa decisión; el texto de la norma publicado por el Legal Information Institute de Cornell todavía menciona el correo certificado, el telegrama y la entrega personal. New Jersey REALTORS informó que estaba actualizando su contrato Form 118 y su contrato de arrendamiento Form 125 para reflejar la decisión.

Conley también muestra por qué importa este plazo. El vendedor firmó el 14 de enero de 2014, y el contrato firmado se entregó al día siguiente. Una guerra de ofertas comenzó el mismo día en que se inició el período de revisión por abogado (attorney review), y al día siguiente el vendedor aceptó una oferta más alta. Un día antes de que terminara el período, el abogado del vendedor envió por correo electrónico y por fax una desaprobación (disapproval) al abogado de los compradores. La Corte la consideró válida porque los compradores recibieron notificación efectiva (actual notice) dentro del plazo de tres días, por un medio de comunicación de uso común en el sector.

Solicitar cambios no es lo mismo que desaprobar

En Kutzin v. Pirnie (1991), ambos abogados enviaron cartas durante el período de revisión por abogado (attorney review) en las que pedían cambios, pero sin desaprobar el contrato. La Supreme Court (Corte Suprema) determinó que el contrato "era legalmente vinculante tal como estaba redactado al final del período de tres días", salvo por un cambio que ambas partes aceptaron sobre quién custodiaría el depósito, y señaló que los clientes podrían, en cambio, haber acordado por escrito prorrogar el período mientras los abogados negociaban. Woodend escribe que la mayoría de los abogados desaprueban el contrato, pero indican en su notificación que puede restablecerse si la otra parte acepta ciertos cambios.

La aprobación funciona en sentido contrario. En Romano v. Chapman (App. Div. 2003), ambos abogados aprobaron el contrato, y luego, tras recibir una mejor oferta, los vendedores intentaron desaprobarlo dentro de los tres días. El tribunal sostuvo que, una vez aprobado el acuerdo, "con o sin cambios, el cliente no puede retractarse del acuerdo, ni siquiera dentro del período de tres días" ("with or without changes, the client cannot back out of the agreement, even within the three-day period").

Lo que los abogados suelen negociar

La firma de abogados de New Jersey Simon Law Group enumera modificaciones frecuentes, entre ellas:

• Un período de inspección más largo
• Ajustes a la condición de financiamiento hipotecario (mortgage contingency)
• Procedimientos específicos para negociar reparaciones
• Quién es responsable de los certificados municipales

Qué significa esto para compradores y vendedores

Woodend recomienda contratar a un abogado antes de que el contrato esté firmado en su totalidad. También conviene anotar la fecha en que el contrato totalmente firmado llegó tanto al comprador como al vendedor, y verificar que los nombres y direcciones indicados para las notificaciones sean correctos. Hasta que termine el período, o hasta que los abogados aprueben el contrato, el abogado de cualquiera de las partes podría todavía cancelarlo.

Nuestra guía para compradores y nuestra guía para vendedores muestran dónde encaja la revisión por abogado (attorney review) junto con la inspección, la tasación y el cierre.

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Información únicamente educativa; no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Angela Becerra es agente con licencia de bienes raíces en New Jersey, no abogada. Confirme sus plazos con su propio abogado de New Jersey. Fuentes revisadas en septiembre de 2026.

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