El cambio de 2025 en el “mansion tax” de New Jersey: lo que ahora pagan los vendedores

Esta es la respuesta breve. Si vende una vivienda en New Jersey por más de $1 millón, la propiedad pertenece a una clase sujeta al cargo, como la Clase 2 residencial, y la escritura se presentó para su inscripción el 10 de julio de 2025 o después, usted, como vendedor, es ahora legalmente responsable de lo que antes se conocía como el “mansion tax” de New Jersey. La Division of Taxation ahora lo denomina cargo porcentual graduado (Graduated Percent Fee). Va del 1% al 3.5% del precio de venta total, y se debe además del impuesto ordinario de transferencia de bienes raíces (Realty Transfer Fee).

A continuación encontrará las tasas, las ventas sujetas al cargo y los plazos, todo tomado de la propia ley y de la guía oficial del Estado.

Qué cambió en el “mansion tax” de NJ en 2025

El cambio provino de la P.L. 2025, c. 69 (Assembly Bill A5804), aprobada el 30 de junio de 2025, que se aplica a las transferencias realizadas a partir del 10 de julio de 2025. Según el memorando del 2 de julio de 2025 de la Division of Taxation, cambiaron dos cosas:

• Quién paga. El antiguo cargo fijo del 1% sobre transferencias de más de $1 millón se imponía legalmente al comprador (el adquirente o grantee). Ahora la ley lo impone al otorgante (grantor), es decir, al vendedor.
• Cuánto. La tarifa fija del 1% se convirtió en un cargo porcentual graduado (Graduated Percent Fee), con tasas más altas cuanto mayor es el precio.

El Controlling Interest Transfer Tax (impuesto sobre la transferencia de participaciones de control), que se aplica a ciertas ventas de participaciones de control en entidades propietarias de inmuebles comerciales de Clase 4A, ahora utiliza las mismas tasas y también se impone al vendedor.

Las nuevas tasas

Según la página de la Division of Taxation sobre el impuesto de transferencia de bienes raíces (Realty Transfer Fee), la tasa se aplica sobre la contraprestación total (total consideration):

La última columna es simplemente la tasa multiplicada por el precio.

Una sola tasa sobre el precio total

Esto sorprende a la mayoría de los vendedores. El memorando del 2 de julio de 2025 de la División describe el cargo como "una aplicación directa de un porcentaje de la contraprestación total" ("a straight application of a percentage of total consideration"), y la ley aplica la tasa a "la totalidad del monto de la contraprestación indicada en la escritura" ("the entire amount of consideration recited in the deed"). No es un tramo marginal: una vez que su precio cae dentro de un rango, esa tasa se aplica a cada dólar.

El ejemplo que ofrece la propia Division es la transferencia de una escritura por $2.75 millones. Esa transferencia adeuda 2.5% × $2.75 millones = $68,750 al momento del registro, además de los demás cargos del vendedor.

Eso genera un salto en cada umbral. Con un precio de venta de exactamente $2,000,000, el cargo es del 1%, es decir, $20,000. Un dólar más ubica la venta en la franja del 2%: aproximadamente $40,000.

A qué ventas se aplica

El cargo se aplica solo cuando la contraprestación es “in excess of $1,000,000” (superior a $1,000,000) y la propiedad figura en una de estas clases en la lista tributaria municipal (información general de la Division of Taxation):

• Propiedad residencial de Clase 2 de una a cuatro unidades
• Propiedad agrícola de Clase 3A (regular), pero solo si incluye un edificio o una estructura destinada o apta para uso residencial, además de cualquier otra propiedad transferida al mismo comprador junto con ella
• Clase 4A: propiedad comercial que no sea industrial ni de departamentos. Los edificios comerciales de uso mixto que también contienen departamentos o unidades industriales se clasifican como 4A, porque la Division considera la 4A como la clase comercial "comodín" ("catch-all"). Si usted considera que una propiedad de uso mixto se destina principalmente a departamentos o a uso industrial, la Division indica que puede presentar una solicitud de reembolso y que su personal inspeccionará la propiedad.
• Unidades en cooperativa, que la Division of Taxation clasifica como Clase 4C

Su tasador municipal (assessor) o la lista municipal de impuestos (tax list) pueden confirmar la clasificación de su propiedad. Una vez que el tasador haya presentado la lista de impuestos y haya vencido el plazo de apelación del municipio, el tasador no puede cambiar la clasificación a mitad de año. En ese caso, el vendedor paga el cargo y luego puede presentar una solicitud de reembolso, y el personal de la División inspecciona la propiedad para decidir si corresponde el reembolso.

Qué se considera “contraprestación”

Por contraprestación (consideration) se entiende la compensación total pagada o por pagar por la propiedad, incluido el saldo pendiente de cualquier hipoteca previa a la que esté sujeta la transferencia o que se asuma, y cualquier otro gravamen o carga que no se liquide en la transferencia (instrucciones del formulario RTF-1EE). El formulario RTF-1EE debe adjuntarse a toda escritura cuya contraprestación supere los $1,000,000, y falsificar a sabiendas la contraprestación en una escritura o en su declaración jurada (affidavit) es un delito de cuarto grado (fourth-degree crime). En un ejemplo redactado bajo el antiguo cargo del 1%, las preguntas frecuentes sobre el RTF (RTF FAQ) de la Division of Taxation tratan a unos cónyuges que compran una misma vivienda mediante dos contratos y dos escrituras separados de $600,000 cada uno como una sola compra de $1,200,000.

Exenciones previstas en la ley

La ley exime las transferencias a compradores que el IRS reconoce como organizaciones 501(c)(3); las transferencias accesorias a una fusión o adquisición corporativa cuando el valor catastral ecualizado (equalized assessed value) de la propiedad es inferior al 20% de todos los activos intercambiados; y ciertas transferencias intercompañía (intercompany) entre miembros de un grupo combinado (combined group). Estas exenciones se solicitan con el formulario RTF-1EE.

Usted sigue pagando el impuesto base de transferencia de bienes raíces (Realty Transfer Fee)

El cargo porcentual graduado (Graduated Percent Fee) se suma al impuesto base de transferencia de bienes raíces (Realty Transfer Fee, RTF) que los vendedores ya pagaban para registrar una escritura. En palabras de la página Realty Transfer Fee de la División: “Por ley, el vendedor es responsable del RTF y del Graduated Percent Fee”.

El impuesto base de transferencia de bienes raíces (Realty Transfer Fee, RTF) se calcula de otra manera. A cada tramo del precio se le aplica su propia tasa por cada $500, y hay tablas de tasas separadas para una contraprestación total de $350,000 o menos y para cualquier monto superior a $350,000. En ventas de más de $350,000, las tasas comienzan en $2.90 por cada $500 sobre los primeros $150,000 y llegan a $6.05 por cada $500 sobre el monto que excede $1,000,000 (RTF FAQ). Dos ejemplos oficiales:

• Una venta de $325,000 sin exenciones, calculada con la tabla para ventas de $350,000 o menos, adeuda un monto base de impuesto de transferencia de bienes raíces (Realty Transfer Fee, RTF) de $1,910.00 (RTF FAQ).
• Una venta de $1,000,000 adeuda $9,575.00 sin exención, o $4,675.00 con una exención parcial (tabla oficial de cargos).

Una exención parcial del impuesto base

Una exención parcial reduce el impuesto base de transferencia de bienes raíces (Realty Transfer Fee, RTF) para los vendedores que califican por tener 62 años o más, ser ciegos o tener una discapacidad, así como para la vivienda de ingresos bajos y moderados (RTF FAQ). En el ejemplo de las FAQ, un vendedor de la tercera edad que califica y vende por $280,000 adeuda $475.00. Para la exención para personas mayores, ciegas o con discapacidad, el vendedor debe ser propietario de la vivienda y ocuparla en el momento de la venta, ser residente de New Jersey y estar vendiendo una residencia unifamiliar o bifamiliar. Si la vivienda está en tenencia conjunta (joint tenants), todos los copropietarios deben calificar; en el caso de cónyuges o parejas de unión civil que sean titulares de la vivienda en tenencia por la totalidad (tenants by the entirety), basta con que uno de ellos califique. La solicitud se presenta en el Form RTF-1, notariado y registrado junto con la escritura. Esta exención parcial reduce únicamente el RTF base; no es una de las exenciones del cargo porcentual graduado (Graduated Percent Fee) enumeradas en la ley.

Plazos, contratos y reembolsos

La fecha que determinó la tasa durante la transición

Para efectos del cambio a las nuevas tasas, la fecha que cuenta es aquella en que la escritura se presenta ante el funcionario de registro del condado (county recording officer). Las escrituras recibidas el 9 de julio de 2025 o antes conservaron el antiguo cargo fijo del 1%, sin importar cuándo se registraron efectivamente, y, según la “regla del buzón” (mailbox rule), una escritura correctamente dirigida, con franqueo pagado y matasellada el 9 de julio o antes se consideró recibida dentro de ese plazo (memorando de la Division of Taxation del 9 de julio de 2025). El funcionario de registro del condado cobra el cargo cuando la escritura se presenta para su registro.

Quién paga realmente se puede negociar

El vendedor es el responsable legal, pero la Division indica que las partes “pueden repartir o trasladar la carga del pago en sus negociaciones contractuales” (información general de la Division). Siempre que el cargo se pague, al Estado no le interesa quién lo paga en realidad; la responsabilidad legal solo determina quién puede presentar una solicitud de reembolso y quién adeudaría cualquier pago insuficiente que se detecte en una auditoría (memorando del 9 de julio de 2025). Para preguntas sobre cómo la ley afecta a su propio contrato, la Division remite a los contribuyentes a un asesor legal privado.

Plazos para solicitar reembolsos

Una regla de transición permite a algunos vendedores recuperar lo que hayan pagado por encima del 1%. Según la División, deben cumplirse las tres condiciones: que el precio haya superado los $2 millones, que el contrato haya quedado firmado por todas las partes (fully executed) antes del 10 de julio de 2025 y que la escritura se haya registrado el 15 de noviembre de 2025 o antes. El vendedor presenta el formulario RTF-3 ante la División dentro del año siguiente a la fecha de registro de la escritura, junto con una copia de la escritura, una copia completa del contrato de compraventa firmado por todas las partes y la declaración de liquidación (settlement statement) firmada por todas las partes, que la guía de la División denomina HUD-1 (memorando de la División). Como las escrituras que califican debían registrarse a más tardar el 15 de noviembre de 2025, el último de estos plazos de un año vence a mediados de noviembre de 2026, y los plazos correspondientes a escrituras registradas antes de finales de septiembre de 2025 ya vencieron.

Fuera de la regla de transición, la reclamación de reembolso del cargo porcentual graduado (Graduated Percent Fee) debe presentarse bajo juramento dentro de los 90 días posteriores al pago, y la Division of Taxation indica que las reclamaciones recibidas después de ese plazo de 90 días no serán aprobadas. En el caso del impuesto base de transferencia de bienes raíces (Realty Transfer Fee, RTF), el vendedor puede presentar su reclamación de reembolso dentro de los cuatro años posteriores al pago (Form RTF-3 instructions).

Antes de poner su propiedad en venta: una breve lista de verificación

• Confirme la clasificación de su propiedad con el tasador municipal (assessor) o en la lista de impuestos (tax list).
• Calcule el RTF base —el impuesto de transferencia de bienes raíces (Realty Transfer Fee)— y, por encima de $1 millón, el cargo porcentual graduado (Graduated Percent Fee).
• Revise con su abogado lo que dice el contrato sobre el impuesto de transferencia (transfer fee).
• Tenga previsto el formulario RTF-1 si podría calificar para una exención parcial, y el formulario RTF-1EE si el precio supera los $1,000,000.

Nuestra guía para vender su casa en Rahway y el condado de Union reúne en un solo lugar las tasas del cargo porcentual graduado (Graduated Percent Fee), y nuestra guía de compra paso a paso cubre el otro lado de la transacción.

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Información únicamente educativa; no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Las normas pueden cambiar; confirme los requisitos vigentes con la NJ Division of Taxation y con su propio abogado o profesional de impuestos. Las cifras reflejan la P.L. 2025, c. 69 y la orientación publicada por la Division of Taxation, tal como se revisaron en septiembre de 2026.

Preguntas frecuentes